甲级写字楼
莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东先生表示：“第四季度，深圳甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.8%至每月每平方米人民币219元。核心商务区市场平均租金环比下跌1.7%至每月每平方米人民币234元。业主方主动降低租金以吸引租客的做法，带动第四季度甲级写字楼市场的整体空置率下调至20.3%，较三季度环比下降1个百分点”。
|
表一
|
|
|
|
|
|
深圳甲级写字楼市场参考指标
|
|
|
|
指标
|
2019年第四季度数字
|
按季变幅
|
预测(2020年第一季)
|
|
新增供应
|
109,687平方米
|
↘
|
↘
|
|
租金
|
人民币元219 / 平方米 / 月
|
↓1.8%
|
↘
|
|
空置率
|
20.3%
|
↓1个百分点
|
↗
|
|
价格
|
人民币53,668元 / 平方米
|
↗
|
↘
|
资料来源：莱坊研究部
租金及价格
第四季度，深圳次级商务区租赁市场的平均租金分别环比下降了2.0%至每月每平方米人民币197元，新兴商务区租赁市场的平均租金为每月每平方米175元，与三季度持平。
第四季度，前海写字楼市场成交十分活跃。办公租赁补贴政策的导引和较为低廉的租金水平吸引了相当数量金融服务和文化创意企业的入驻。例如，未来工厂在卓越前海壹号三号楼租用了两层的办公面积。致同会计师事务所同样在同一物业租用了约2,000平方米的办公面积。
一手散售市场上，深圳销售型写字楼的平均成交价格为每平方米人民币53,668元。2019年全年，散售成交活跃的写字楼多分布在前海和罗湖，代表项目包括华润前海大厦、招商中环和海府一号等。
图一
甲级写字楼租金及价格
（元/平方米/月） （元/平方米）
资料来源：莱坊研究部
|
表二
甲级写字楼各细分市场参考指标，2019年第四季度
|
|
区域
|
租金
（人民币 / 平方米 /月）
|
租金
环比变幅
|
空置率
|
空置率
环比变幅（百分点）
|
|
蔡屋围
|
240
|
↔
|
13.4%
|
↓0.8
|
|
福田中心区
|
250
|
↓2.0%
|
14.4%
|
↓0.7
|
|
后海
|
233
|
↓2.0%
|
15.0%
|
↑0.7
|
|
前海
|
153
|
↑4.1%
|
34.6%
|
↓12.4
|
|
华强北
|
193
|
↓5.9%
|
32.5%
|
↓2.1
|
|
车公庙
|
231
|
↓2.9%
|
29.1%
|
↓1.7
|
|
蛇口
|
200
|
↔
|
41.8%
|
↑29.6
|
|
南油
|
175
|
↓2.8%
|
4.4%
|
↔
|
|
高新园
|
185
|
↔
|
23.0%
|
↓1.9
|
资料来源：莱坊研究部
|
表三
|
|
甲级写字楼主要租赁成交，2019年第四季度
|
|
区域
|
项目
|
租户
|
面积
（平方米）
|
|
南山
|
深圳湾1号
|
中潜股份
|
2,500
|
|
南山
|
卓越前海壹号
|
致同会计师事务所
|
2,000
|
|
南山
|
中国华润大厦
|
天霖投资
|
1,000
|
资料来源：莱坊研究部
注：所有成交均有待落实
|
表四
|
|
2019年深圳散售写字楼成交备案前三名
|
|
区域
|
项目
|
成交金额（亿元）
|
面积
（平方米）
|
成交单价
(人民币 / 平方米)
|
|
前海
|
华润前海大厦
|
14.40
|
16,623
|
86,614
|
|
罗湖
|
招商中环
|
13.94
|
27,417
|
50,698
|
|
前海
|
海府一号
|
8.27
|
8,141
|
101,539
|
资料来源：莱坊研究部
注：所有成交均有待落实
供应与需求
第四季度，深圳甲级写字楼市场有两个新项目竣工交付，为市场带来约109,687平方米的办公面积，甲级写字楼市场存量升至737万平方米。市场新增供应均位于南山区。
整体市场虽然呈现供过于求状况，但通讯、传媒和科技（TMT）行业和专业服务类行业，尤其是律师事务所，在本季度保持了活跃状态。从市场成交来看，TMT行业的租赁需求占比超过50%。SK海力士半导体在车公庙的东海国际中心租赁了2层约3,000平方米的办公面积。致同会计师事务所在卓越前海壹号租赁了约2,000平方米的办公面积。来自金融、建筑及房地产行业的企业租赁需求本季度维持稳定。
第四季度，由于业主普遍推行以价换量的策略以获取租客，加之年底企业对写字楼租赁需求更加旺盛，甲级写字楼市场整体空置率环比下降1个百分点至20.3%。
|
表五
甲级写字楼主要新增供应，2019年第四季度
|
|
区域
|
项目
|
开发商
|
面积
（平方米）
|
|
南山
|
喜之郎大厦
|
喜之郎集团
|
43,400
|
|
南山
|
太子广场
|
招商蛇口
|
66,287
|
图二
甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率
资料来源：莱坊研究部
投资市场
第四季度，深圳房地产投资市场共录得三宗整购交易，市场总投资金额接近人民币100亿元，物业类型以写字楼项目为主。
11月份，益田益科大厦B栋被某A股上市公司整栋购买，建筑面积约2.5万平方米，交易价格约人民币6亿元。12月份，君成控股集团与华侨城滨海公司完成整售签约，收购海府一号B栋写字楼，项目建筑面积为10,283平方米，交易金额约人民币10亿元。同样在12月份，中信集团旗下的中信保诚人寿购买了华润前海大厦T2栋整栋写字楼，项目建筑面积约9.6万平方米，交易金额约人民币80亿元。
2019年全年，深圳大宗物业交易总额超过400亿元，成交总额同比上升，主要成交标的为写字楼和商业物业。近年来，深圳正在成为房地产大宗投资的重要目的地之一。粤港澳大湾区和社会主义先行示范区建设等利好政策加强了国内外投资者对深圳市场的认可和信心，预计未来深圳投资市场将继续保持活跃。
市场展望
未来三年，莱坊预计深圳甲级写字楼市场新增供应约为269万平方米，其中前海和后海分别有128万平方米、34万平方米的新增供应入市，合计占新增供应总量的60%，是供应的热点区域。从时间来看，2020年将有约120万平方米的供应项目竣工入市，2011和2022年的供应将逐渐放缓，年均供应量约为74万平方米。然而，由于新型冠状病毒肺炎疫情造成对于未来市场的不确定性，预计部分开发商会考虑采取观望的态度，暂缓现有写字楼项目的开发，部分在建写字楼项目供应市场的时间将会有所延后，致使市场上写字楼的新增供应量暂时性的减少。
莱坊董事及深圳办公楼服务部主管吴靖表示：“从需求方面来看，尽管宏观经济环境的不确定性和中美贸易摩擦在一定程度上抑制了企业对写字楼租赁的需求增长，租金增长继续承受压力，但由于服务业在深圳产业结构中占据的比例还在不断提升，以及考虑社会主义示范区的政策红利将在未来几年逐步释放到科技、通信和金融等行业当中，预计甲级写字楼市场的需求会在2020年之后逐渐回升。
此外，由于疫情造成对于未来市场的不确定性，预计将会致使部分企业暂缓扩张或搬迁，市场活跃度有所降低。除了生物医药、医疗健康、在线教育、在线娱乐等的企业可能仍会有较大扩张需求以外，莱坊预计短期内对于写字楼的吸纳需求会有所减少。而租金水平，预计短期内写字楼租金有较大的压力。”