上海第三季度写字楼市场新供大增

莱坊回顾2014年第三季度上海房地产市场情况，报告显示甲级写字楼市场新供大增，消费者零售需求略有回暖，投资市场上写字楼项目易手频繁。

甲级写字楼

第三季度，上海市场共新增50万平方米甲级写字楼面积，环比增幅达254%，新增供应量相等于前两个季度供应量的总和。

尽管供应较大，但三季度写字楼市场保持稳定，租金以及空置率变幅不大。甲级写字楼总体租金环比仅下跌0.6%至每天每平方米人民币8.8元，同时空置率环比微涨0.3个百分点至4.2%。

从整体市场来看，浦西甲级写字楼租金下降，浦东租金保持稳定。

第三季度，由于连续多个季度空置率持续上升，浦西甲级写字楼租金环比下跌了0.7%至每天每平方米人民币8.4元。在浦东，虽然空置率小幅上涨，但鉴于该地区市场一直受到热捧，其租金保持平稳。因此，浦东和浦西的租金差距也持续扩大至每天每平方米人民币1.2元。

核心中央商务区中，小陆家嘴区域空置率微涨，南京西路以及淮海中路区域租金持续下降。

小陆家嘴地区甲级写字楼空置率于第三季开始上升，环比上涨0.8个百分点至1.5%。而在浦西，南京西路和淮海中路区域的甲级写字楼租金已经连续几个季度下跌，三季度环比下跌1.4%。业主的降价策略初显效果，南京西路区域的甲级写字楼三季度空置率环比下降2.8个百分点至6%。

未来数月内将有较多新写字楼竣工交付，写字楼租金将持续走低。
考虑到下季度依然会有多座写字楼竣工交付，我们预计写字楼租金将会持续走低，预计第四季度继续下降1.5%。同时由于2015年将有接近200万平方米的新供应，未来一年内写字楼租赁市场可能会面临租金进一步下滑的情况。租户需求方面，科技、媒体和通信（TMT）行业开始活跃于租赁市场，将会是新兴商务区的主力租户。

零售商铺

第三季度节假日期间，各大商场的销售增长回暖，明显好于年初以来的销售水平。

中秋节小长假三天（9月6日至8日），本市110多家大中型商业企业合计销售人民币15.24亿元，比去年同期增长8.9%。上海购物节前两日，30家大中型百货店共计销售人民币2.26亿元，同比增长36.9%；购物中心增幅略低于百货店，30家购物中心销售人民币1.46亿元，同比增长5.5%。

零售物业市场供应较为平静，供应小高峰将可能出现在下一季度。

第三季度，仅有雅居乐国际广场在试营业两年之后宣布正式开业，为市场带来两万平方米的零售面积。第四季度将可能迎来一个供应小高峰，有数座商场计划开业，包括金光绿庭（86,000平方米）、富邦晶品中心（69,150平方米）以及浦东长泰广场（120,000平方米）。

第三季度，零售租金止跌回升，按季涨幅2.1%。

上海主要商圈首层租金环比增长2.1%至每天每平方米人民币58.9元。第三季度空置率环比下降1.1个百分点至6.0%。人民广场商圈的来福士广场第三季度租金上涨明显，按季上涨约5%至每天每平方米人民币90元。

第三季度，整体零售市场发展仍呈现平稳态势，不少奢侈品零售商选择逆市发展。
在中国奢侈品消费增速回落时，仍有一些品牌选择逆市扩张。9月份，中国第一家“爱马仕之家”在淮海中路正式开业，是其全球第五家旗舰店。

展望第四季度，数个新商场计划开业，新增供应约为30万平方米左右，零售市场进入活跃期。
随着十一长假的到来，零售需求保持畅旺。预计第四季度首层平均租金将继续微涨1%至每天每平方米人民币59.5元，但空置率可能略有升高至5%左右。中粮旗下的大悦城二期项目将在2015年开业，该项目将拥有约12万平方米的商业体量，并将成为上海首座拥有楼顶摩天轮的购物中心。

未来五年上海零售设施规划增幅将进入减速时期。
9月9日，上海市商务委、上海市规土局正式公布《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》。截至2020年，上海市商业设施建筑总量将控制在7,000-7,500万平方米，年平均增长为2.6-3.6%，比2009-2013年期间年均5.96%的增幅减速近五成，并将限制超大型和大型商业网点的重复建设，避免无序竞争。

投资市场

第三季度，上海投资市场十分活跃，共录得七宗整栋交易，总成交金额约为人民币144.5亿元，环比上涨176.6%，同比也有58.3%的涨幅。

具体成交举例如下：