2016年11月9日（上海）——在以“互联网时代上海可持续性发展”为主题的上海市市长国际企业家咨询会议（IBLAC）成功召开后，国际房地产顾问公司莱坊今日正式发布 2017年《全球城市报告》，并探讨了全球34个城市的房地产市场表现。
莱坊亚太区董事总经理康恺文受邀出席了此次IBLAC会议并表示:“随着城市竞相创造更好的生态系统以吸引顶尖精英人才，「人才之战」已成为当今商业世界中最重要的驱动力，而这一趋势与今年聚焦互联网时代可持续发展的IBLAC会议不谋而合。随着未来人口不断增长，中国的“互联网+”战略不仅支持上海下一阶段的城市发展，更确保上海在有效利用资源的前提下可持续发展。”
报告重点:
- 香港、东京和新加坡皆列入全球优质写字楼价格最高的五大城市。
- 中资企业仍然是香港写字楼市场需求的主要动力来源。 2016年，超过60%的写字楼交易牵涉中资买家。
- 内地资金以香港作为投资首站或投资海外市场之跳板的情况陆续上升。
- 未来五年内，TMT行业(科技、媒体和通讯)将成为继金融保险、专业服务行业之后，上海甲级写字楼租赁市场的第三大需求来源。
- 目前，上海正在努力建设成为具有全球影响力的科创中心并不断孵化一些初创行业。
- 在围绕广州和深圳建立起来的珠江三角洲和围绕上海建立起来的长江三角洲取得成功以后，京津冀地区将成为中国的第三大超级城市群，区域人口总和将超过一亿。
- 北京市政府已经计划在2017年将政府办公室搬迁至市中心以东20公里的通州区，使其成为“北京城市副中心”。
- 2015年第四季至2016年第二季期间，上海录得优质写字楼租金升幅最大城市，达7.6%，而香港则排名第三位，上升5.9%。
全球商业房地产趋势
报告列出影响房地产市场和全球城市竞争力的三个主要环球趋势：
- 负利率减低投资者对合理回报的期望，因而吸引资金流入房地产市场。
- 虽然经济波动，科技创新继续推动环球市场对物业的需求。
- 在这数码和创意产业的时代，快速增长的城市成为市场关注的焦点。 在许多增长较快的城市，商业和住宅物业均出现供不应求的现象。
优质写字楼租金预测
报告调查的全球城市当中， 12个位于对全球经济日益重要的亚太区。 但2015年第四季至2019年第四季的优质写字楼租金预测却显示区内城市未来租金走势呈巨大差异：
- 亚太区市场的优质写字楼租金预计将会有不同幅度的增长：悉尼预计是增幅最大的城市，上升27.5%；而新加坡则最弱，估计会下跌14.0%。
- 预计吉隆坡（-1.1%）和北京（-4.4%）优质写字楼租金将录得负增长。
- 上海（19.2%）紧随墨尔本（19.3%）排于第六位，是唯一一个排名前十的中国城市。
莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅表示：“为抗衡租金进一步上升的风险，很多内地企业正打算购买物业作写字楼之用，包括用作成立区域总部。 ”
摩天大楼指数
2017年《全球城市报告》第12至13页
摩天大楼指数代表30层或以上商业大厦的租金表现。
综合2016年第二季前六个月的摩天大楼租金表现：
- 报告调查的全球城市中，亚太区的城市录得最大的租金升幅。
- 上海的摩天大楼租金于 2016 年上半年录得最大升幅，达 7.6%。 悉尼（6.6%）、香港（5.9%）和台北（5.7%）紧随其后。
- 新加坡受大量新供应和本地经济下滑影响，租金下跌 7.0%，排于榜末。
- 香港蝉联优质写字楼租金最贵的城市，平均每年每平方英尺为 278.50美元，远远超越第二位纽约（曼克顿）每年每平方英尺158美元的租金。
纪言迅 表示：“拥有中国内地最大摩天大楼群和区内最高摩天大楼（上海中心大厦）的上海，本年首六个月的摩天大楼租金录得最大升幅 。”
内地写字楼表现和走势
甲级写字楼表现、租金和供应
北京
- 2016年第三季度，北京甲级写字楼平均成交价格环比上升1.7%至每平方米人民币54,350元。
- 北京内资企业仍是写字楼市场的租赁主力，而跨国企业的需求则保持平稳。来自金融、专业服务、信息技术及高新科技领域的企业成为写字楼新组、搬迁及扩租的主要驱动力。
上海
- 2016年第三季度，上海的甲级写字楼整体空置率环比轻微上升3.7%，金融机构及科技公司的租赁活动表现活跃，联合办公模式继续在上海迅速发展。
- TMT行业将成为上海未来发展的主要驱动力，这三大行业在就业人员和写字楼需求方面的占比也将逐步增大。预计到2020年TMT公司的办公空间将占上海写字楼总库存量的约15%，届时TMT将成为上海写字楼市场更具影响力的行业。
- 展望未来，北京，上海，广州和台北的甲级写字楼供应充裕，预期租金将持续下跌或增长放缓。
内地中资公司乃市场需求主要动力来源
2017年《全球城市报告》第38至39页
虽然租金回报率低和价格高企，中资机构过去数年于香港购入整座写字楼的趋势持续增加。 这情况同样于其他价格上升和面对回报率下跌的门户城市出现。 展望将来，内地中资企业来港进驻将会成为市场需求主要的动力来源。
- 2016年首六个月，内地企业合共 投资29亿美元于香港购入写字楼（即港币224亿元，占全港写字楼投资交易金额 64%）。
- 受惠深港股票市场交易互联互通机制、亚洲基础设施投资银行的成立和一带一路等政策，内地资金以香港作为投资首站或投资海外市场之跳板的情况陆续上升。
数据库：
表一：莱坊摩天大楼指数
2017年《全球城市报告》第12至13页
|
排名
|
全球城市
|
优质写字楼租 金
(每年每平方英呎)
|
六个月增幅*
|
|
1
|
香港
|
278.50 美元
|
5.9%
|
|
2
|
纽约（曼克顿）
|
158.00 美元
|
1.9%
|
|
3
|
东京
|
149.50 美元
|
0.0%
|
|
4
|
伦敦（市）
|
114.00 美元
|
0.0%
|
|
5
|
旧金山
|
113.00 美元
|
2.7%
|
|
6
|
悉尼
|
90.75 美元
|
6.6%
|
|
7
|
波士顿
|
77.00 美元
|
0.0%
|
|
8
|
新加坡
|
72.00 美元
|
-7.0%
|
|
9
|
上海
|
72.00 美元
|
7.6%
|
|
10
|
北京
|
63.00 美元
|
3.3%
|
|
11
|
芝加哥
|
59.00 美元
|
0.0%
|
|
12
|
巴黎 （拉德芳斯区）
|
56.50 美元
|
0.0%
|
|
13
|
孟买
|
53.00 美元
|
4.7%
|
|
1 4
|
法兰克福
|
52.50 美元
|
0.0%
|
|
1 5
|
多伦多
|
49.00 美元
|
4.9%
|
|
1 6
|
墨尔本
|
47.00 美元
|
3.0%
|
|
1 7
|
洛杉矶
|
46.00 美元
|
2.2%
|
|
18
|
杜拜
|
43.50 美元
|
0.0%
|
|
19
|
台北
|
38.50 美元
|
5.7%
|
|
20
|
首尔
|
32.50 美元
|
0.2%
|
|
21
|
马德里
|
28.50 美元
|
0.0%
|
数据源：莱坊研究、 NewmarkGrubbKnightFrankResearch和 SumitomoMitsuiTrustResearchInstitute
*2015年第四季至2016年第二季
表二：优质写字楼租金预测（2015年第四季至2019年第四季）
|
排名
|
全球城市
|
增幅 (%)
|
|
1
|
悉尼
|
27.5
|
|
2
|
柏林
|
25.0
|
|
3
|
奥斯汀
|
24.9
|
|
4
|
马德里
|
21.0
|
|
5
|
墨尔本
|
19.3
|
|
6
|
上海
|
19.2
|
|
7
|
旧金山
|
17.0
|
|
8
|
洛杉矶
|
15.9
|
|
9
|
都柏林
|
15.5
|
|
10
|
波士顿
|
11.1
|
|
11
|
孟买
|
11.1
|
|
12
|
东京
|
10.3
|
|
13
|
巴黎
|
10.0
|
|
14
|
曼谷
|
8.3
|
|
15
|
伦敦
|
7.1
|
|
16
|
阿姆斯特丹
|
6.8
|
|
17
|
迈亚密
|
6.0
|
|
18
|
旧金山
|
5.1
|
|
19
|
华盛顿
|
5.0
|
|
20
|
香港
|
4.5
|
|
21
|
首尔
|
4.3
|
|
22
|
法兰克福
|
3.9
|
|
23
|
芝加哥
|
2.9
|
|
24
|
布里斯本
|
2.7
|
|
25
|
墨西哥城
|
0.6
|
|
26
|
多伦多
|
-0.1
|
|
27
|
吉隆坡
|
-1.1
|
|
28
|
纽约市
|
-2.5
|
|
29
|
北京
|
-4.4
|
|
30
|
新加坡
|
-14.0
|
|
31
|
哥伦比亚 波哥大
|
-17.3
|
数据源：莱坊研究、 NewmarkGrubbKnightFrankResearch和 SumitomoMitsuiTrustResearchInstitute
表三：一百万美元能购买多少优质写字楼面积？
* 按2016年第二季价格和2016年6月30日汇率计算
|
排名
|
城市
|
平方英尺
|
|
1
|
香港
|
13,966
|
|
2
|
东京
|
32,694
|
|
3
|
巴黎
|
41,534
|
|
4
|
伦敦
|
45,326
|
|
5
|
新加坡
|
50,124
|
|
6
|
纽约市
|
53,763
|
|
7
|
都柏林
|
70,608
|
|
8
|
悉尼
|
85,517
|
|
9
|
法兰克福
|
89,347
|
|
10
|
北京
|
97,782
|
|
11
|
旧金山
|
100,000
|
|
12
|
上海
|
111,705
|
|
13
|
马德里
|
114,785
|
|
14
|
柏林
|
121,406
|
|
15
|
华盛顿
|
121,407
|
|
16
|
波士顿
|
122,347
|
|
17
|
迈阿密
|
127,129
|
|
18
|
西雅图
|
129,245
|
|
19
|
洛杉矶
|
134,016
|
|
20
|
阿姆斯特丹
|
135,690
|
|
21
|
墨尔本
|
149,305
|
|
22
|
奥斯汀
|
163,119
|
|
23
|
多伦多
|
163,636
|
|
24
|
布里斯班
|
167,842
|
|
25
|
芝加哥
|
204,988
|
|
26
|
孟买
|
212,472
|
|
27
|
曼谷
|
256,637
|
|
28
|
墨西哥城
|
307,542
|
|
29
|
哥伦比亚波哥大
|
354,380
|
|
30
|
吉隆坡
|
392,758
|
数据源：莱坊研究、NewmarkGrubbKnightFrankResearch和 SumitomoMitsuiTrustResearchInstitute