_上海甲级写字楼市场报告2024Q1

供应和需求

第一季度市场共有三个新项目竣工交付，虽然与去年第四季度相比，供应出现了一定的减少，但市场的同比增幅仍然保持在7.2%的水平。三个新竣工项目中有两个位于新兴市场，分别是位于浦东后世博的世博天地一号楼和二号楼、前滩的前滩四方城以及中央商务区新虹桥的艺丰中心。

由于高空置率的新项目相继竣工交付，同时市场需求持续萎缩，本季度市场空置率环比增加0.9个百分点至20.1%。受此影响，市场净吸纳量环比大幅下降至49,544平方米。在有限的市场需求中，企业新租和搬迁需求主导了市场租赁活动，占据了超过80%的市场份额。业主们为了吸引租户，纷纷采取持续性的减租策略，并推出了一系列对租户有利的租赁方案。这些举措成为了促使有租赁需求的企业顺利迁入新址或设立新办公室的关键因素。

莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨表示：“从第一季度新租需求的行业分布来看，与上一季度相比更为多样化。TMT、金融、生物医药和专业服务企业位居市场需求的前列，总计带来的租赁需求占比接近70%。内资企业的租赁需求进一步增加，租赁需求集中在TMT、金融、生物医药和专业服务行业。外企的租赁需求主要来自于金融、生物制药和制造业。“

租金走势

第一季度，全市甲级写字楼的平均租金继续环比下跌1.8%至每天每平方米人民币7.79元，较2022年第一季度的近期高点下跌了10%。核心商务区市场的平均租金继续环比下降2.1%至每天每平方米人民币10.64元。小陆家嘴仍是核心商务区租金下跌幅度最大的分市场，环比下跌3.5%至每天每平方米人民币10.75元。新兴市场的业主同样面临市场存量大、新项目多与需求有限之间的不平衡，因而降租仍是新兴市场业主解决租赁问题的首选。第一季度，新兴商务区的平均租金降至每天每平方米人民币6.34元，环比下跌1.7%。

莱坊上海商业物业服务部主管李章南（Jonathan Rideout）表示：“由于市场上租赁需求相对有限，同时新项目不断入市导致市场供应增加，业主们不得不采取降低租金报价的策略来吸引租户，以实现更好的市场出租。”

投资市场

2024年第一季度，上海写字楼投资市场录得15宗大宗交易，涉及的总金额超过人民币80亿元。整层交易以及人民币10亿元以下的标的成交比较活跃。除了自用买家的购置需求外，险资对于优质写字楼及商业物业的购买热情依然不减。市场上价格合理且未来收益回报稳定的优质商办物业仍然吸引着有资产配置需求的保险资金的关注。

1月，瑞安房地产以约人民币12.06亿元的初始对价，出售上海九泽置业65%股权予大家保险控股的鸿瑞寿远合伙。收购之后，大家保险与瑞安房地产合作投资开发位于普陀长寿路的鸿寿坊项目。瑞安房地产在实现轻资产策略同时，大家保险也实现了其对于优质商办物业的资产配置。

下载中文版2024年第一季度《上海甲级写字楼市场报告》
https://content.knightfrank.com/research/1520/documents/zh-chs/shang-hai-xie-zi-lou-shi-chang-bao-gao-2024nian-q1-11110.pdf